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陳之平:10年之后物業比房價還“熱”
發布時間:2016-01-21 丨 閱讀次數:3275

 

陳之平“中國物業管理第一人”、之平管理執行董事


主持人:高利鋒燕趙都市報商貿地產部記者

場地提供:石家莊遠見項目4S營銷中心

“三年大變樣”以來,石家莊乃至整個河北,城市建設的速度在加快,高品質社區不斷拔地而起。

隨之而來的問題是:小區建設完成,入住之后的物業服務情況會如何?高檔社區的物業管理又該怎么做?

被業內評為“中國物業管理第一人”的陳之平先生應石家莊遠見項目之邀,來石家莊做了一場關于《物業管理與城市居住未來》高端論壇,并就二三線城市的物業管理問題做出了專業性的分析和指導。


10年后物業的話題比房價還多

論壇一開始,嘉賓們就針對物業管理的話題,展開了熱烈的討論?!耙驗楝F在都是新建筑,矛盾還不突出,我相信到了5年、10年后,討論物業管理的話題一定會比現在討論房價的還要多?!标愔秸f,到明年,中國物業管理整整30年了,但物業管理還是個新行業,它主要還是伴著房地產的發展而發展。

在1981年時候,因為深圳第一個商品住宅房的小區開發,它主要的銷售對象是香港人,香港人過來買房有個訴求:你們能不能提供一個像香港一樣的物業管理。由于消費者這樣的訴求,就改變了中國過去幾十年傳統的房管所的模式。

在陳之平看來,30年來物業發展主要體現出以下特點:物業管理到目前為止主要還是由房地產衍生出來的一個售后服務的產品。所以從市場份額來看,基本上現在的物業公司有70%是房地產開發公司下屬;正因如此,物業管理的價值,在某種程度上被開發商掩蓋了:你不需要去管別的小區,你就管好我自己的小區就行了,物業費不夠沒事,開發商補貼都行。作為老百姓來說,原來只要一塊八的物業管理費,你管的這么好,看來你還有錢賺,這就完全曲解了物業管理的真正價值?!八哉f,今天的物業管理走進了一個困境?!标愔秸f,他注意到很多年來,很多小區的物業管理費基本沒變,甚至10年不漲。

造成這種困境的原因是什么?“人們的觀念還停留在過去。對公共產權的意識淡薄?!标愔秸f,老百姓完全曲解了物業公司真正的價值?!拔飪r在上漲,但是物業費并不漲?!彼f,現在的物業人工成本就占到70%,這就造成很多物業公司并不盈利,只是在艱難維持。

朱潤生副處長掌握的數據也證明了陳之平的判斷?!笆仪f現在總共有400多家物業公司,其中有20%的能盈利就不錯了?!彼f,要僅僅靠目前的這種物業費,來支撐這個行業發展下去,非常難。


物業管理本質是管理而非服務

2007年10月1日期,國務院根據物權法修改物業管理規定,將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”。業內人士認為,從“管理”到“服務”,一詞之差,明確了物業公司的職責,必將深刻影響這個行業的發展。

但陳之平卻明確給出了不同的觀點:“物業管理的本質是管理而非服務”。

“物業公司的產品的屬性就是管理,而開發商所謂的物業管理是服務,只是為了賣出更多房子?!标愔秸f,目前,很多物業公司在做著售后服務的工作,這是一個很奇怪的現象。管理和服務的問題過去對我們是誤導。

在陳之平看來,其實物業管理的內涵就是管理?!巴ㄟ^管理者的專業管理,延長建筑物的使用壽命,延長設施設備的使用壽命,這就是增值的物業管理?!彼f,不斷地改造設施設備來不斷地滿足現在社會的消費者需求,使他的物業增值保值,我們稱之為房地產的二次開發。在越來越低的利潤情況下,如何向管理要效益,如何向專業要效益,是整個行業需要思考的問題,對整個行業未來的發展非常重要。

“雖然產品的屬性是管理,但我并沒有說不要服務?!标愔秸J為,服務是無限的、永恒的,但服務一定建立在好產品的基礎上。如果光有一個好的產品沒有服務是沒有用的。如果一味地談服務,對物業管理就偏離了?!斑@個偏離倒霉的是誰,是業主?!彼f,如果管理不到位,小區的的監控設備、防盜設備全部癱瘓了,這個時候最吃虧的還是業主。

事實上,有些城市這個矛盾已經凸顯出來了,電梯壞掉以后,開發商也開發完了,維修基金也不到位,最后只能由政府出面協調解決問題。


高檔社區的物業管理怎么做?

張鳳珠會長表示,石家莊乃至河北省來說,商品房進程較晚,“起步晚,但總體起點不低”。特別是“三年大變樣”以來,我省各地的城市化進程在提速,與此同時,物業管理的工作也亟待跟進。

“那你認為物業管理到底應該是怎樣的呢?特別是像河北省這樣的二三線城市?”

“我做過一個課題,叫《你為誰而改變--從物業管理到資產管理》,就是講你這個問題?!泵鎸μ釂?,陳之平答道,物業管理到底應該是怎樣的?我個人認為,它最終還是要走到資產管理這個層面上來。什么是資產管理?就是真正使不動產的價值保值、增值。

陳之平認為,傳統的物業管理無外乎四保--保安、保潔、保綠、保修,而物業管理最最重要的--保值、增值--卻是我們一直都沒有做好的?!拔艺J為一個好的物業公司一定要去實行資產管理?!彼e例說,也就是原來你交給我的是100個車位,但是到了5年、10年以后,100個車位是肯定不夠用的,不止是石家莊,全國、全世界都是這樣的,但是一個優秀的物業公司怎么去改造由100個增加到200個。這個就叫物業管理。如果原來是怎么樣,十年后還是怎么樣,那么物業沒有價值。

“一個品牌企業,是特別重視售后服務的。售后服務是優良產品的品質延伸。物業管理公司接手,把精品樓盤管好,實質上也是在打造企業的品牌?!崩顥钫J為,對于高檔社區,開發商只有通過豐富客戶服務的內涵,擴大服務的外延,才能再一次贏得屬于自己的市場空間。

目前對于石家莊來講,物業管理應從哪方面著手?“我們現在要做的就是首先把現有的做好,讓行業人員重新定義物業管理?!标愔秸f,過去的物業管理主要做服務,現在要學會怎樣滿足顧客潛在的需求,去發掘他們潛在需求。記住,只要認真服務顧客,顧客就會給你回報。

被業內評為“中國物業管理第一人”的陳之平,1990年7月入職萬科;創建萬科物業公司,并擔任萬科物業公司總經理、董事長、萬科集團物業管理總監、副總經理等職;曾參與起草第一部物業管理地方性法規---《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》;2000年9月中國物業管理協會成立,當選為中國物業管理協會副會長、第一屆常務理事;2001年初,遠赴瑞士、澳大利亞學習酒店管理、企業管理等專業課程;2003年回國,同年7月辭去萬科集團所有職務;2004年9月創辦之平管理公司,任執行董事,首席講師。

在過去的15年間,陳之平先生親手將“萬科物業”從組建時的4人一個項目發展到項目遍及全國各地的物業管理航母,更使之成為家喻戶曉的知名品牌?,F今陳先生的部屬、學生已成為中國物業管理的中堅力量,更是各大房地產公司、物業管理公司爭相邀盟的對象。




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